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6六月

5月份大多地区的地产数据,独立屋和Condo谁更强 ?

昨天多伦多地产局发布了最新的2019年5月份的数据,先看下图:

2019年5月份大多地区共销售住宅9989套,相比2018年5月的8402套,同比增加18.9%,这是相比4月份销量同比增加16.8%以后,第二个月销量增长同比再提速,价格方面,2019年5月的住宅销售均价为83.85万,相比2018年5月的住宅销售均价80.93万,同比提升3.6%,相比4月份的销售均价82.01万,环比提升2.1%,这也是2019年1月份以来,连续5个月价格环比录得正增长。 

接下来我们看看销售量,上盘量,库存和销售天数的关系:

上图显示,销售数量增加18.9%的同时,新盘上市量仅增加0.8%,从而造成市场库存减少4.3%,以现在的库存数和销售量来算的话,库存月数仅为2个月,为2017年5月份以来库存月数的最低值,在库存月数逐渐降低的同时,平均销售天数从20天降到19天。

独立屋 VS Condo

经常看笔者文章的朋友都知道,在看房地产市场的时候,笔者在量上会同比观察,而在价格上则更侧重环比观察,而量和价的配合情况以及若干个月的数据放在一起,则能比较清楚的反映出市场的走向。 

下图是笔者自行从多伦多地产局网站上摘录的2019年1-5月三种不同类型房屋过去5个月的价格表现: 

三种房屋类型,分别是905地区的独立屋,镇屋以及416地区的公寓,之所以没有选择905地区的公寓和416地区的独立屋是因为在905地区,独立屋为主流而在416地区,公寓为主流。既然做分析,就应该拿该地区的主流房型做分析。 

先看905地区的独立屋,均价从2019年1月的88.3万,每月都有小幅递增,没有任何一个月回调,2019年5月的均价92.6万,5个月涨幅达到4.9%,也就是说905地区的独立屋几乎每个月涨1% ! 关注房市的小伙伴是不是比较吃惊这个数字,有没有感觉独立屋在偷跑,而自己却无甚感知? 

好了,现在在说说905地区的镇屋,均价从2019年1月的60万,经过五个月,均价上涨到62.9万,和独立屋一样,镇屋今年以来,每月价格微涨,没有回调,而5个月也涨了4.8%,接近每月1% 涨幅! 

最后说说416地区的公寓,公寓均价从1月的45.7万,上涨到47.8万,上涨幅度4.6%,这个幅度接近905地区独立屋和镇屋,也不算小,但是公寓的价格分别在2月份和5月份出现两次环比下跌,走的不如独立屋和镇屋这般稳。 

说完了价格,咱们现在说说销量,销量笔者这里摘取的是每个月的同比销量增长率。

905地区的独立屋的销量,从1,2,3月份的每月单位数同比增长,到了4,5月份同比增长率增加到20%以上,有明显加速态势,这说明市场对于独立屋的需求在迅速回暖,对于微涨的独立屋价格,市场以交易量的大幅增长表示对交易价格增长的消化。

905地区的镇屋的销量,除了2月份出现同比下跌以外,其他月份均录得同比增长,和独立屋一样,4月份和5月份均出现交易量同比迅速放大,市场对于作为刚需房的需求可见一斑。 

416地区的公寓,除了4月份销量同比微涨以外,其余月份销量均出现下跌,三月份竟然同比出现14%的销量下跌,价格涨,销量跌,说明什么问题呢?说明公寓的销售已经出现阻力,市场已有相当人群不认可公寓现在的价格,表明公寓价格进一步上涨的空间或许已经很小。 

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下面我们来看看地产局5月份各种房型的销售价格和销量数据,如下图: 

905地区的独立屋同比增长仅为0.3%,看上去这一年价格波澜不惊,没什么变化,但结合最近5个月接近5%的涨幅和不断攀升的交易量,我们可以看出独立屋已经走出了一波完美的量价配合的曲线,楼市的投资者都知道,没有比微涨更加完美的市场了。为什么价格要侧重于看环比而不是同比,因为同比时间跨度太长,可能在一年之内的某几个月已经出现了确定的趋势,而只看同比的话,根本看不出变化来。 

905地区的镇屋同比上涨2.1%,结合镇屋过去5个月4.8%的上涨,其实排除这个5个月的数据,镇屋在去年7个月中还跌了2.7%,所以镇屋也确定了和独立屋类似的量价配合的趋势。 

416地区的公寓同比上涨4.9%,结合过去5个月上涨4.6%的数据,说明排除2019年这5个月的数据,公寓在去年7个月中只上涨了0.3%,今年重新恢复上涨,但是由于成交量的萎靡,公寓的上涨空间将严重受限。 

在此,笔者还将指出,就独立屋而言,大多地区分化严重,其中皮尔区还是最强,这在大多地区市场中的最强者-皮尔区中也有分析,而在华人占比比较高的约克区,市场表现相比皮尔区还差强人意。

社区和社区之间的分化也比较大,限于篇幅,笔者将不在此文展开。 

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