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17七月

2019年大多地区楼市的上半年是怎样的一幅图景 ?

一眨眼的功夫,2019年已经过半了,这半年发生了太多事情, 有中美贸易战的跌宕起伏,有美股的跌创新高,更有多伦多猛龙队石破天惊的夺得历史上的首次NBA总冠军,那么上半年的大多楼市发生了些什么呢?且听笔者一一道来。 

市场概览

这是2019年前6个月市场概览, 销售额在4,5月份达到最高峰,6月份开始回落,这个回落属于正常,每年四五月份都是销量的最高峰,价格从年初的74.8万,到6月份的83.3万, 涨幅为11.4%,大家对这个涨幅是不是有点意外 ? 销售天数从年初的33天降到6月份的21天.


这里面最重要的就是M.O.I 这个指标的,M.O.I 是 Month of Inventory的缩写,也就是库存月数,库存月数就是用Active listing (在市房源数量)除以 sales (当月销量)得出,一般4个月的库存为平衡市场,超过4个月为买方市场,小于4个月为卖方市场。大家可以看到库存月数一路下降,截止到6月份,库存月数为2.2个月,销售天数和库存月数实现完美共振。


上图是2017年,2018年全年,2019年上半年的库存月数曲线,紫色的为2017年,黄色的为2018年,白色的比较短,为2019年(因为只有6个月),可以看出2017年3月以前,库存月数都低于1个月,四月份开始抬头,大约为1.5个月,然后就一路上升,到2017年7月库存月数超过3个月,而2017年接下来的几个月,库存月数也在3个月附近波动。2018年(黄线),前三个月,库存月数一路走低,然后曲线抬头,从四月份到2018年年底,库存月数波浪上升, 2018年年底的库存月数反超2017年年底。2019年前三个月,库存月数曲线和2018年重叠,但是,4,5,6个月三月,则继续维持在低位,可以看出黄线明显高出白线。这里给大家分享一个方法,看市场冷暖,基本只要看库存月数和它的趋势即可。


销量上的对比

上图是416地区,各种房屋类型2019年前6个月和2018年前6个月的销量同比对照,可以看出,所有的Freehold类型,包含独立屋,半独立屋和镇屋的销量相比去年同期均有大约10%的增长,416地区的Condo销量却出现了同比下跌。

上图是905地区,各种房屋类型2019年前6个月和2018年前6个月的销量同比对照,可以看出,905地区所有Freehold的物业类型,销量相比同期均有大约10%左右的增长,并且Condo的销量相比去年同期也有一定的增长。

综合以上数据,销量方面,除了416地区的公寓销量出现下跌以外,大多地区所有的其他的房屋类型销量均出现不同程度的上升,其中以416和905地区的Freenhold物业的销量均出现10%的升幅,结合库存月数和销售天数的降低,我们可以得出市场的活跃度已经比2018年同期大幅改善的结论。 

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价格上的对比


说完了销量的对比,我们来看看大多地区各种物业类型的价格与去年同期的变化:

从上图我们可以看出,价格方面,独立屋在同比方面表现最差,416地区同比跌1.6%,905地区同比跌0.7%,而除了独立屋以外的其他房屋类型,在416和905地区均实现了同比上涨,其中以905地区公寓录得7.7%的涨幅,为所有地区和房屋类型中涨幅之最。


惊人发现

但是如果我们拿2019年6月和2018年12月的数据做一下对比的话,416地区的独立屋半年内录得16.3%的涨幅(这其中不排除416地区今年上半年豪宅销售增加,拉动平均价格), 905地区的独立屋录得3.5%的涨幅,公寓方面,416地区的公寓半年内录得7.1%的涨幅,905地区的公寓录得6.5%的涨幅。如果我们把价格同比的数据和半年的价格对比放在一起的话,我们能得出什么结论?结论就是:作为大多地区最主力的房屋类型,独立屋价格虽然和去年同期小幅微跌,但是半年内都录得不错涨幅(尤其是416地区),结合10%左右的销量增长,过去半年的独立屋基本就是量价齐增的态势,妥妥地走出了低谷!


而公寓方面,虽然无论是416和905地区,公寓同比分别录得5.1%和7.7%的价格增长,一年的涨幅和最近半年的涨幅几乎一致,说明一年的涨幅都是由最近6个月贡献的,结合作为公寓主力的416地区销量方面同比的减少,我们可以得出的结论是:2019年的上半年,416区域独立屋无论在价格和销量上的走势均碾压公寓,905地区独立屋涨幅略低于公寓, 但是销量增幅大幅高于公寓 ! 如果以半年作为一个单位的话,这个趋势是最近2年中的第一次 !


利息走势

说了这么多关于楼市的事情,我们在唠唠这半年贷款方面都出现了些什么变化。稍微了解贷款行情的朋友们都知道,这半年,银行固定期限的贷款从年初的3.5%左右一路下跌至6月份的3%以下,而活期利率基本没有变化。固定息走低的原因是因为美加两国国债收益率的走低,而活期利率没有降的原因是因为加拿大央行至今还未降息。 

在美联储的下半年的强烈降息预期之下,作为被动跟随的加拿大下半年也将大概率降息,结合以上对上半年的分析和对利率走势的预测,还在犹豫的投资者可能已经有了答案了。 

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