19 三月

2月份的河顿区房地产市场是不是出问题了?

河顿区是大多地区西部的一个行政区域,除了沿湖的奥克维尔和伯林顿,还有Milton和Halton Hills两个分区,奥克维尔和柏林顿长期处于加拿大中等城市中(人口在10万和40万之间)最宜居排名的第一和第二,而Milton和Halton Hills也长期位于小型城市(人口少于10万)最适合居住的前十名。

河顿区的亮点就是奥克维尔, 福特汽车和西门子加拿大总部都在奥克维尔,加拿大家喻户晓的Tim Horton全球总部也在奥克维尔,同样,奥克维尔的学区平均排名在大多地区也是领先的。 

好的,简单介绍河顿区之后,我们来看看河顿区在2月份的市场表现。

和前几篇文章一样,笔者先上一张经过笔者加工后的各个房型的市场表现表:

先看独立屋,独立屋销量259套,同比减少2%,环比增加10.6%, 属于平稳,价格方面有点要捅大娄子的感觉,同比跌9.2%,环比狂跌6.2%(要知道这是在一个月的价格变化),价格里离2017年高点差21%,SNLR比值44.3%, 库存月数3.6,销售价/要价比值:97%。

和多伦多形成鲜明对比的是,多伦多2月份单月独立屋上涨10%,销售量大幅放大,经过笔者在前文对多伦多中部,西部,东部的拆解之后,得出多伦多独立屋价格大涨的主要贡献来自于多伦多西区,而量增贡献来自于中区,而多伦多东区基本属于吃瓜群众。

出于同样的逻辑,笔者也对河顿区的独立屋进行一下深度解剖,先上两张图: 

上面的两张图,分别是河顿区各区1月和2月分独立屋的销售数据,伯林顿地区大涨5%,均价从80万增加到84万, Milton地区微跌1%,Halton Mills跌6%,但是Halton Mills占比最小,不至于影响河顿区独立屋数据,而销量占比最大的奥克维尔区无论是均价还是中间价,均出现了超过10%的跌幅,在统计上笔者一致倾向于用中间价来判断市场的真实价格,因为均价是把高低价加权平均的结果,就好像一个公司里统计平均收入,公司里来了马云,突然平均收入提高了N倍,但是中间收入几乎不会变化,这样就造成平均收入大幅高于中间收入,在统计房价方面,也是类似的逻辑。 从奥克维尔的平均价大幅高于中间价,我们可以得出,奥克维尔的高价房占有相当的比重,而2月份均价下跌的幅度大于中间价下跌的幅度,可以得出高价房的价格下跌幅度要超过平均独立屋房价的跌幅,而中间价也下降了10%说明整个奥克维尔独立屋的市场的中枢值在快速下降。

根据笔者对奥克维尔市场的长期观察,2月份的突然下挫,在没有新的楼市打压政策出台的情况下,在河顿区其他户型表现都还正常的情况下,在大多地区其他地区也都平稳的情况下,这次的下跌是不正常的,有点像股市中的跳空低开,笔者认为在平价独立屋社区中出现这种大幅下跌的情况,可能是千载难逢的入场好机会,而不是去疯狂卖出,而在目前的市况下,豪宅区的投资还是要谨慎些。 

如欲了解更多奥克维尔的各社区表现, 请加我个人微信:stevendxb,并关注笔者微信公号:torontoinsight,加入Steven的地产讨论群。


现在来说说半独立屋, 半独立屋销量26套,只占独立屋的10%,是河顿区销量最小的房型,同比销量下降41%,环比增加30%,均价72.4万,同比环比均上涨7.3%,说明半独立屋过去是一个月均价几乎没有涨,这一个月的涨幅就代表了一年的涨幅,均价离2017年最高点还有8.7%的距离。SNLR比值63.4%,超过50%的平衡线,进入卖方市场区域,库存月数也只有1.7,销售价/要价比例接近99%,所以半独立作为河顿区的小众户型,还是非常受欢迎,唯一不足的是同比销量下降41%,在库存月数很低的情况下,销量下滑,应该属于卖家惜售,而不是买家观望的情况。


接下来是镇屋, 镇屋2月销量86套,是2月河顿区销量第二大的房型,销量同比下降19%,环比增加21%,均价68.9万,同比微跌0.2%,环比跌3.6%,价格离2017年最高点还有10.6的距离,SNLR比值45.5%,库存月数2.3,销量价格/要价比值接近99%。镇屋无论是销量和价格都不理想。


最后是公寓,公寓销量75套,环比增加5.6%,同比增加25%,均价44.4万,同比下降4.6%,环比下降7.5%,出现量增价跌的情况,说明抛盘汹涌,离最高点价格还有15.8%的距离,SNLR比值51.4%,库存月数2.7,销售价/要价比值98.#,公寓方面的市场表现不容乐观。


总结:河顿区的二月份房地产市场乏善可陈,忧虑重重,尤其以奥克维尔的独立屋表现拖累大市,虽然半独立屋一枝独秀,但是由于半独立屋的销量占比太小,对河顿区的大盘不能起到什么作用。


下一篇文章,笔者将谈谈杜兰区各房型的表现,敬请期待。 


万水千山总是情,点个好看行不行 ? 


欲了解更多分区信息, 请加我个人微信:stevendxb,并关注笔者微信公号:torontoinsight,加入Steven的地产讨论群。


官网:stevenguo.ca

个人微信:stevendxb