10 二月

如脱缰野马般的Condo,2019年还能走多远?

众所周知,自从2017年4月份外国买家税(NRST)出台以来,接近两年的时间,低层住宅经历了一轮暴跌,尤以独立屋为最甚,而过去十年涨幅远远落后于低层住宅的公寓却完全不顾众多压制楼市的政策以及五次加息的影响,不但价格超越了2017年的高点,而且实现了价格和租金的双涨,二手房市场和新房市场也同步创出新高,Condo的投资者肯定会有一个疑问:Condo市场还有戏吗?现在入市还可以吗 ?

为了回答这些问题,笔者想从几个方面抽丝剥茧,且听我一一道来:

笔者想分别从二手房市场,租房市场,新房市场三个角度来分析Condo市场。

首先我们看二手房市场, 先上两张图:

第一张图是2018年第四季度,Condo的销量,上盘量和价格的同比数据,可以看到2018年第四季度,Condo的价格同比上升8.3%,销量和上盘量出现下降,是一副价升量跌的图景,做过股票的小伙伴应该知道,量跌往往代表着市场转折的开始,说明买卖双方的分歧加大,第二张图是2019年1月和2018年1月的同比数据,销量同比继续下跌2.4%,其中416地区贡献主要跌幅, 达到-6.3%,价格相比去年同比增加7.9%,增幅较2018年第四季度开始下降。 

看完了同比,让我们再看看环比,再上两张图:

看到没,2019年1月的均价环比2018年12月份从554,497下降到548,176,下降幅度为1.15%,经过笔者的持续跟踪,笔者发现,环比下降其实从2018年9月份就开始了, 而且已经持续了几个月 !这说明这一年来8个点左右的涨幅都是8月份之前贡献的,2018年9月份以来,每个月都是下跌的,而且是量价齐跌! 

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说完了二手房的量和价,让我们再聊聊二手房的租赁市场:

上面的四张图是2018年四个季度各种户型的租赁价格和租赁户数的数据,细心的读者可以很清楚的看到变化的趋势,首先2018年第四季度,三卧室的平均租金出现了4.5%的同比下降,租赁数量更是出现了-15.3%的下降,而两卧室的平均租金虽然也上涨了5.5%, 但是涨幅的幅度,每个季度呈现下滑,两卧室的租赁数量也出现了轻微的-0.3%的负增长,而如果看同比数据,三卧室的租金从2018年第二季度已经开始环比下滑,二卧室在第三季度出现环比下滑,一卧室和单式开间在第四季度出现环比下滑,无论是量和价,都是从三卧室开始扭转,然后依次传递到二卧室和一卧室和单间。 

从以上的分析可以看出,支持Condo价格的基本面,租金已经实现了反转,开始下跌了,那么价格还能再往上走吗? 

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说完了二手房的买卖和租赁,接下来就说说手新房Condo, Preconstruction的销售情况和库存情况了,先上两张图:

这张图是公寓和低层住宅新房的统计数据,可以看出,二者的走势和二手市场几乎一致,低层住宅在2017年上半年和公寓的差价达到最大幅度后,接下来的两年,公寓持续向上,低层住在大幅调整后回稳,两者的价价差大幅收窄。

这张图是两种类型房屋新房的库存数据,可以看出,2017年上半年,两者的新房库存几乎同时达到最低点后均开始上升,截止到2018年年底在建公寓的库存数量大约是低层住宅在建数量的一倍,要知道在二手市场,低层住宅的销量大约是公寓的二倍,而低层住宅新房的库存数却只有公寓新房库存数的一半。

再看一下上图是过去十年,低层住宅和公寓新房的销售数量,公寓在2017年二手房大火的同时,新房销量也达到了历史新高,达到了34,670套,可是2018年, 新房的销量却只有21,330, 销量下降暴跌38.5%,而此层住宅新房的销量从2017年的7591套到2018年的3831套,几乎暴跌了50%!虽然数量都是暴跌,但是两者暴跌的理由是不一样的,笔者认为,公寓新房销量的暴跌是因为公寓新盘的价格涨幅离谱,两年内涨幅达到57%,远超二手房的涨幅,更远超租金的涨幅,这个价格,投资者已经不买账了,可以预计,如果公寓新房的价格不做调整,新房在2019年的销量将遭遇滑铁卢!而低层住宅的销量下跌是因为低层住宅二手市场的不景气,导致新房价格也大幅下跌,开放商开发意愿薄弱,不愿意在此低价供应市场。

洋洋洒洒写了这么多,笔者的观点已经很清楚了,Condo这个市场,如果是自住刚需,可以买Condo二手房,如果不是刚需,而是投资需求,那肯定选择已经跌无可跌的低层住宅,如果手头现金不够,若干年以后准备在downtown工作的刚需一族们,也不是不可以买楼花,但是安全边际就不要考虑了。

千山万水总是情,点个好看行不行?

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