16 二月

大多地区的独立屋们,在地板上还会躺多久?

在笔者上周的文章如脱缰野马般的Condo, 2019年还能走多远?发出后,笔者收到诸多询问,大部分的问题都是:“独立屋,还要趴多久?”其实笔者这篇文章要说的物业类型,官方术语叫做Residential Freehold, 也就是有独立产权的住宅,而上篇文章讨论的主角官方术语叫做Residential Condo,Condo之所以不被称为Freenhold, 是因为Condo的业主只拥有Condo这个单元的独立产权,而业主还为其他公共设施 Common element付费,譬如说会所,停车场等,这些公共设施的的所有权是所有业主共有的。 

在大多地区,Freenhold的物业可以分成三大类,分别为独立屋,半独立,和镇屋,价格也是独立屋最高,镇屋最便宜,从大多地区多年的销售数据来看,Freenhold的物业在二手市场的占比达到2/3,而Condo在二手市场的占比为1/3,所以在这篇文章中,笔者将抽丝剥茧,给大家呈现一个真实的Freehold市场的现状以及笔者对接下来市场走势的判断。 

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在这里,笔者会通过同比和环比的对比,给大家分析Freenhold市场发生了什么变化? 先上三张图: 

以上三张图,分别是地产局2019年1月, 2018年1月(同比), 2018年12月(环比)的数据。 

先看同比:

从成交量来看,2018年1月,所有的Freenhold物业在416地区和905地区相比2017年同比销量均大幅下跌,其中以905地区独立屋的同比销量下跌28%为最甚,来到2019年1月,大家可以看到,416地区镇屋销量同比出现小幅回升,而价格更贵的独立屋和半独立销量同比仍然下跌,但是销量下跌趋势大幅收窄,而吸引我眼球的是,905地区的独立屋销量从2018年1月同比的大幅缩量,到2019年1月居然同比增加了7% !905地区的镇屋销量同比也出现了小幅上升,半独立屋同比销量还是略有下滑,但是下滑幅度相比2018大幅收窄。

再看环比: 

所谓环比就是2019年1月份和2018年12月份的比较, 可以看出,905地区,所有Freenhold的户型销量均出现上升,其中以独立屋增加比例为最大,而416地区的独立屋销量环比出现下滑,镇屋和半独立环比销量基本持平。 

小结:从销量上来看,905地区的独立屋销量无论从环比还是同比均出现不同幅度的上升,半独立环比销量上升,同比销量略微下降,镇屋实现环比,同比双升,而416地区的Freehold,无论同比还是环比的销量均出现下滑。所以过去一年半的905地区的重灾区Freehold,905地区,从销量上来看,已经走出了底部区域。 

结合笔者在市场上的切身体会来说,独立屋抢offer的情况屡屡出现,也是一个佐证。 

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比完了销量,咱们比比价格:

先看价格同比, 905地区所有Freenhold户型的价格均出现上涨,905地区的环比价格也均出现上涨,416地区的独立屋环比,同比价格继续下跌,但是半独立和镇屋在同比和环比均有小幅上升。

小结: 905地区,量价配合,价格微涨,量开始放大,416地区Freenhold, 量价不配合,半独立和镇屋,价升量跌,说明还是很多买家在观望,416地区的独立屋,量缩价跌,但跌幅在收窄,所以416地区独立屋入手的时机还未到。 

在笔者的上一篇文章中, 笔者曾提供过下图: 

图中的上半部分是Freehold的新房过去十年的销量,虚线部分是十年的平均线,可以看出,2017年和2018年的Freenhold销量均大幅低于10年平均销量,而2018年的新房销量更是比2017年的新房销量暴跌50%,这说明新房的销售不会给二手市场增加很多库存,Freehold开发商开发意愿极其薄弱, 在没有大量新房进入市场的情况下,Freenhold的市场不会收到库存增加的冲击。

笔者在这篇文章中只谈了房地产市场本身的表现,但是房地产市场除了买家和卖家以外,还离不开其他的影响因素,在目前这个时点,最主要的自然是利息政策,压力测试和海外买家税了,在这三个政策的重锤之下,大多地区的独立屋妥妥的趴在地板上已经有快2年的时间了,其中压力测试和海外买家税,在可见的未来,还没看到有松动的迹象,但是加息的趋势,笔者认为是止住了,至少是减缓了,加拿大的加息都是跟随着美联储被动加息,美联储主席鲍威尔已经表态,如果加息对市场造成持续负面影响的话,美联储可能暂停或者放缓加息步伐,这个表态无疑对加拿大的房地产市场也是利好的,美国不加息,加拿大根本没有理由加息。结合最近RBC和BMO对五年固定息在过去一年半之内的首次下调,也可以看出,银行其实也已经有点Hold不住了,为了在市况不佳的市场扩大市场份额,我相信其他大行也会逐步跟进。 

笔者将持续跟踪大多地区的房地产和金融市场动向,及时给读者最新,最深入的观察。 

下一篇文章,笔者将分析905地区各个重要地区,各种Freehold户型的表现和趋势,敬请期待。 

如果有读者向了解笔者没有覆盖的社区和户型,欢迎加我个人微信:stevendxb,并关注笔者微信公号:torontoinsight,加入Steven的地产讨论群, 笔者将为您提供更多分析视角。 


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