27 二月

同样是Freehold,GTA的各区差别到底有多大?

笔者在上一篇文章 大多地区的独立屋们,在地板上还会躺多久 ?中详细分析了905和416地区各种不同的Freehold房型的表现,总体来说,价格较低的半独立屋和镇屋已经走出了底部区域,而独立屋却仍然落后,但也没有继续走低,本文,笔者将为您解读各个不同区域的Freenhold物业的市场表现,以及背后的逻辑分析。 

本文,笔者将分析416地区和905地区的几个重点区域的独立屋和镇屋的市场表现,笔者没有加入半独立屋的数据,因为半独立屋是介于独立屋和镇屋之间的户型,其市场表现也介于这两种户型之间。 

905地区,笔者选择了约克区,杜兰区,皮尔区和河顿区,这里先上包括多伦多地区在内的,5个地区的独立屋屋的数据图: 

为了便于直观统计,笔者单独制作了下表,把五个区域的独立屋的数据整理如下,笔者将从5个维度来分析独立屋的市场动向:

1. 价格同比变化,

2. SNLR同比变化(SNLR是Sales to New Listing ratio的简称,是销量相对于上盘数量的比值,超过50%是卖方市场,低于50%是买方市场,50%则为平衡市场)

3. 销售天数同比

4. 库存月数(Month of Inventory), 也就是如果按照当月的销售量不变的情况下,目前的库存销售完所需要的月份数。

5. Correction from Peak%, 没有一个官方的指标,但是笔者还是把提炼出来,这个指标是目前的市场价格相对2017年3,4月份的高点调整的幅度。 

从上表,我们可以看出, 

从价格上来看,多伦多地区的独立屋相比去年,录得8.8%的跌幅,价格相比2017年的高位下跌近26%,而905地区的独立屋基本都没有在过去一年中继续下跌,约克区的独立屋相比高峰时价格下跌近32%,为实足的重灾区,曾经最疯狂的约克区,在这次的调整中也首当其冲。 

SNLR比值,多伦多进一步下降了9%,约克区的数值最低,但没有继续恶化,其他三个区域数值基本维持稳定。

所以,多伦多地区的独立屋,总体来说,销售变得更困难,价格还未止跌,但是多伦多地区的各个细分区域还不尽相同,如预了解详细情况,请私信笔者。  

其他两个指标都是销售时间的指标,可以看出西区的皮尔区和河顿区销售在逐渐转暖,东区的杜兰区独立屋销售速度同比变得更慢,约克区的独立屋的库存数据达到7个月,为大多地区最差,但是也没有继续恶化,多伦多地区的独立屋销售市场还在变得更糟。

结论:西区已经走出底部,价格在回升,销售时间在缩短,东区(杜兰区)价格止跌,但是销售依旧在放缓,约克区数据没有变得更糟,但是静态数据仍然不容乐观,多伦多地区的独立屋仍待雾霾笼罩,无论是价格还是销售时间,还在下滑通道中。 

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说完了独立屋,我们说说镇屋, 同样的逻辑,先上图:

类似于独立屋,笔者也把几个区域的数据提炼出来,整理成了下表: 

价格方面, 多伦多的镇屋同比下跌10%,但是相比2017年高点,只下跌了7.3%,所以属于补跌中。西区的皮尔区和河顿区已经止跌,皮尔区居然实现了7.5%的年涨幅,皮尔区相比2017年的高点只下跌了4.8%,已经基本收复失地,约克区镇屋出现微跌,价格相对高点跌幅20%,东边的杜兰区也下跌了5%,相比高点下跌了17%。

SNLR比值,杜兰区出现明显恶化,和价格下跌相呼应,而皮尔区的该比值出现大幅上升,该比值已经进入牛市区域,其他三个区域比值保持稳定。 

再谈谈销售时间的比值,只有皮尔区是是大幅下降的,其他区域保持稳定。 

总结:镇屋作为入门级的房型,其动向对于刚需一族有重要的参考意义,西部皮尔区无论在独立屋还是镇屋,无论是价格还是销售时间,均已走出底部,进入回升区域,西部的河顿区紧随其次,表现最差的还是多伦多区域,这和多伦多的CONDO表现形成了强烈的反差。 北部的约克区镇屋表现持平,杜兰区还是有5%的跌幅。

综上所述,目前的资金明显向西区在积聚,可能是西区价格偏低,受到贷款限制的因素较少,也可能是西区华人相对北区更少,所以受到中国外汇管制的影响也相对较小。

笔者会持续跟踪上述板块的动向,大家可以关注笔者的公众号,获得后续推送。 

千山万水总是情,点个好看行不行 ? 

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