19 三月

偏居一隅的杜兰区,2月份市场表现

笔者在前四篇文章中介绍了包括大多地区包括多伦多在内的四个区域的2月市场表现,这篇文章将介绍最后一个行政区域:杜兰区。 

杜兰区西邻多伦多,南靠安大略湖,总面积约有2500平方公里 ,由Pickering,Ajax,Whitby,Oshawa,Clarington组成。杜兰区的人口约为60万。拥有约16万人口的Oshawa是其中最大的城市。就像多伦多北边的约克区,西北边的皮尔区,西边的河顿区,地处多伦多东边的杜兰区也是属于GTA(大多伦多)的一部分。

在Pickering和Clarington现在各有一个核电站,这也为杜兰区以及整个安省提供非常稳定的能源来源。这两个核电机构为安省提供了35%的供电和超过6000个高薪工作机会。

在整个杜兰区,近15年来兴建大量的新屋,其中的房屋在价位,风格,等和方面都给市场提供了很多选择性。其中的很多新屋是由在多伦多工作的买家购买 ,他们住在杜兰区,工作在多伦多。即使这两年房屋的价格上涨了很多,但杜兰区的价格相对多伦多而言是非常容易接受的价格,房屋的性价比是非常高的。

杜兰区长期被大多数华人买家无视,总体来说有如下几点原因:1、人们对没去过的地方,在心理上总会认为很远,所以,很多华人对杜兰区的第一印象是:偏远;2、杜兰区的主要居民是本地白人欧裔后裔,华人比例不大,而华人移民刚到多伦多,大多有抱团取暖的心理需求,所以,一般选择华人聚居的区域 3、杜兰区没有排名非常靠前的高中,不符合大多数华人家长的心理需求;4、杜兰区的Pickering有个核电站,华人普遍对此有介意

对上面4点,我谈谈我的看法:1、其实,如果以多伦多市中心为参照点,杜兰区的Pickering和Markham在线路距离上相当,比Richmond Hill、Vaughan稍近,Ajax、Whitby和Aurora相当,Oshawa和Newmarket相当,所以,从交通上来说,杜兰区其实是很方便的。2、无可厚非,自住房一定是选择有个人偏好的。但如果是投资目的,那么就要相对理性一些,选择更有升值潜力、风险相对较小的区域。不能老以华人的角度思考问题,因为,你投资的物业,不会老想着只卖给华人吧 3. 华人对核电站的心理阴影,来自于地震导致的日本福冈核泄露,但是,安省不在地震带,因此无需对此担心。在我看来,大亚湾核电站好像也没有影响深圳和香港的房市发展?4.你如果对高中排名敏感,那么自住房请忽略杜兰区(有排名靠前的小学)。如果是投资升值,那么请不要排斥杜兰区。

作为投资来说,如果是单一少数族裔的区域,其实风险更大,这次房市新政导致的市场冷淡,华人区受伤最重。杜兰区相对多元化,历史上没被炒作过,背景单纯却潜力不俗。

好了,以上是对杜兰区的简单介绍,现在我们来看看2月份杜兰区的市场表现,老规矩,先上一张经过笔者加工后的杜兰区各房型的同比,环比数据图:

先说独立屋,二月销售375套,同比减少4.4%,环比增加12.6%,均价64.2万,同比下降2.2%,环比基本持平,价格离17年最高点还有17%的距离,SNLR比值45.1%,属于中性偏弱,库存月数3.1,在大多地区属于中游,销售价/要价比值98%。小结:独立屋同比依然在跌,同比跌幅除了不正常的河顿区外,属于同比跌幅第二大的区域。(据笔者得到的信息,河顿区奥克维尔独立屋同比下降的主要原因是开放商Mattamy的库存房,也就是买在高位没法按时交房的买家放弃定金跑路的房源让Mattamy再拿出来很便宜卖掉了而且多数房子是卖给他们内部人了, 这次孤立的事件严重拉低奥村独立屋的价格。)

接下来是半独立屋,二月销售6套,同比增加7%,环比增加44%,均价49.3万,同比微跌1.3%,同比涨0.7%,价格离07年最高点还有8.7%的距离,SNLR比值71%,库存月数1.2个月,妥妥的卖方市场指标,销售价/要价比值达到99%。

然后的镇屋, 二月销售72套,同比减少5.1%, 环比增加21%,均价52.9万,在大多地区所有的行政区域中,镇屋均价超过半独立屋的,杜兰区独此一家,价格同比增加2%,环比增加7%,从环比价格涨幅大幅高于同比价格涨幅可以得出结论,排除2月份在外,过去一年,镇屋的价格其实下降了-5%,而二月份的暴涨的7%,也让镇屋的均价竟然超越了半独立屋,这其中的原因笔者不得而知,价格离07年最高点还有11.4%的距离,SNLR比值69.4%, 库存月数1.5,两个指标都在弱于半独立屋的状况下,价格涨幅居然远远高于半独立屋,也是一个疑问。 销售价/要价比值达到99.5%,这表明市场可以给到卖家所要的价格。

最后是公寓,二月份销售31套,同比减少11.4%,环比增加6.9%,均价38.9万,同比增加7.2%, 环比增加15.2%,这又是一个让笔者无法理解的涨幅,根据笔者的从业经验,在目前的市况下,任何房型一个月涨15.2%是几乎不可能的,可能在2月份杜兰区出售了较多的大户型公寓,而同时,由于杜兰区公寓的销售量非常少,少数几套高总价的公寓将会大幅度提升均价,所以不能简单的靠看数据,就得出了哪里涨多少,跌多少的结论,还有结合常识,以及对社区的细致分析,才能进一步得出靠谱的结论,公寓价格离最高点还有2.6%的差距,SNLR比值58.5%,库存月数2.5个月,这个数值在大多地区的公寓市场是偏弱的,这两个平平的数值也不支持价格大幅上涨的结论,销售价/要价比值98.4%。 

总结,杜兰区的物业在大多地区还是最低的,但是租金也并不比其他地方低,所以从租售比来说,是大多地区最高的,由于之前不是市场的热门地区,这两年的市场深幅调整也没有重灾区约克区这么厉害,白人占比在大多地区最高,杜兰区还存在相当数量的物业,能够达到在扣除银行贷款利息以及地税后的正现金流,在一个货币超发的年代,杜兰区的物业属于攻守兼备的类型,在目前的市况下,杜兰区不失为值得投资者考虑的地区之一。